Refinansowanie kredytu hipotecznego może przynieść spore oszczędności, szczególnie gdy obecne oprocentowanie jest wyższe niż dostępne na rynku. Zmiana banku może obniżyć miesięczną ratę i całkowity koszt kredytu, jednak należy przemyśleć prowizję, opłaty sądowe, wycenę nieruchomości oraz ewentualne ubezpieczenia. Przed podjęciem decyzji można porównać oferty i dokładnie obliczyć wszystkie koszty.
Refinansowanie kredytu hipotecznego interesuje przede wszystkim osoby, które spłacają zobowiązanie od kilku lat i podejrzewają, że inny bank zaoferowałby im lepsze warunki. Powodem może być niższa marża, atrakcyjniejsze oprocentowanie, brak kosztownej polisy albo możliwość zmiany rat zmiennych na stałe. Sama niższa rata nie przesądza jednak o opłacalności operacji. Trzeba porównać całkowity koszt nowego finansowania z wydatkami związanymi z wcześniejszą spłatą obecnego kredytu, ustanowieniem nowego zabezpieczenia oraz oceną zdolności kredytowej. Analiza ma znaczenie podobnie jak dla kredytobiorców z wysokim saldem zadłużeniai dla osób, którym poprawiła się sytuacja finansowa.
Kiedy refinansowanie obniża koszt kredytu?
Zmiana banku może przynieść oszczędności, gdy nowa oferta ma niższą marżę lub oprocentowanie, a do końca spłaty pozostało wiele lat. Znaczenie ma także saldo kapitału: przy niewielkim zadłużeniu różnica w racie może nie pokryć kosztów całej operacji. Należy porównać ratę, lecz także RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty, zasady zmiany oprocentowania i wymagane produkty dodatkowe.
Przed złożeniem wniosku trzeba przemyśleć następujące pozycje:
- opłatę za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu, jeśli przewiduje ją umowa;
- prowizję za udzielenie nowego finansowania oraz koszt wymaganych ubezpieczeń;
- wycenę nieruchomości i ewentualne opłaty za dokumenty bankowe;
- koszty ustanowienia hipoteki, wpisu w księdze wieczystej i jej wykreślenia;
- różnicę między dotychczasową a nową ratą przy realistycznym poziomie stóp procentowych;
- koszt produktów powiązanych, np. konto, karta lub ubezpieczenie na życie.
Praktycznym narzędziem jest próg rentowności.
Jeśli wszystkie koszty refinansowania wynoszą 12 tys. zł, a miesięczna oszczędność na racie sięga 500 złinwestycja zacznie się zwracać po 24 miesiącach. Kalkulację trzeba wykonać dla całego okresu kredytowania, ponieważ niższa rata uzyskana przez wydłużenie spłaty może zwiększyć sumę odsetek.
Jak bank ocenia opłacalność zmiany?
Nowy kredyt wymaga ponownego badania zdolności kredytowej. Bank sprawdzi dochody, formę zatrudnienia, historię w BIKistniejące zobowiązania oraz wartość nieruchomości.
Korzystny wskaźnik LTV, czyli relacja salda kredytu do wartości mieszkania lub domu, może pomóc w negocjowaniu marży. Z kolei spadek dochodów, nowe zobowiązania albo opóźnienia w spłacie mogą uniemożliwić uzyskanie lepszych warunków.
Znaczenie ma także rodzaj oprocentowania.
Przejście z kredytu zmiennego na okresowo stałe zwiększa przewidywalność rat, ale może ograniczyć korzyści ze spadku stóp. Przy kredycie ze stałą stopą trzeba sprawdzić zasady wcześniejszej spłaty i ewentualnej rekompensaty. Przed zmianą banku należy poprosić obecnego kredytodawcę o zaświadczenie o saldzie oraz sprawdzić, czy możliwa jest renegocjacja marży. Czasem tańsza okazuje się modyfikacja umowy bez ponoszenia kosztów ustanawiania nowej hipoteki.
Ocena zdolności kredytowej i zabezpieczenia
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego zobowiązania w innym banku i przeznaczeniu go na pełną spłatę dotychczasowego kredytu. Nowy bank przeprowadza analizę podobną do tej przy zakupie nieruchomości, choć zazwyczaj nie finansuje transakcji zakupu, lecz przejęcie istniejącego długu. Podstawowym warunkiem jest odpowiednia zdolność kredytowa. Bank analizuje wysokość i źródło dochodów, rodzaj umowy, staż pracy, miesięczne koszty utrzymania, liczbę osób w gospodarstwie domowym oraz inne raty i limity kredytowe. Sprawdza także historię w Biurze Informacji Kredytowej.
Opóźnienia w spłacie, aktywne zadłużenie lub częste składanie wniosków mogą obniżyć ocenę klienta. Refinansowanie nie jest automatycznym przeniesieniem kredytu: nowy bank może odmówić, nawet jeśli dotychczasowe raty były spłacane terminowo. Znaczenie ma także relacja wysokości zadłużenia do aktualnej wartości nieruchomości, czyli wskaźnik LTV.
Im niższy LTV, tym najczęściej łatwiej uzyskać korzystne warunki i marżę.
Jakie dokumenty potwierdzają możliwość przeniesienia kredytu?
Wnioskodawca musi przedstawić dokumenty dochodowe wymagane przez nowy bank. Przy umowie o pracę najczęściej są to zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, wyciągi z rachunku oraz dokument potwierdzający wpływ wynagrodzenia. Osoba prowadząca działalność gospodarczą może zostać poproszona o zeznania podatkowe, księgę przychodów i rozchodów, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami oraz dokumenty dotyczące bieżących przychodów.
Potrzebne są także informacje o refinansowanym zobowiązaniu: umowa kredytowa, aktualne zaświadczenie o saldzie zadłużenia, numer rachunku do spłaty, harmonogram oraz dane dotyczące oprocentowania i zabezpieczenia.
Nowa oferta powinna uwzględniać koszty wcześniejszej spłaty starego kredytu, prowizję, wycenę, ustanowienie hipoteki, ubezpieczenia i ewentualne opłaty sądowe. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank sprawdzi także, czy umowa przewiduje rekompensatę za wcześniejsze zakończenie.
Czy refinansowanie wymaga dodatkowej gotówki?
Nie zawsze.
Kredyt może obejmować wyłącznie saldo przeznaczone na spłatę poprzedniego zobowiązania. Podwyższenie kwoty jest możliwe tylko po ponownej ocenie zdolności, wartości nieruchomości i celu dodatkowego finansowania.
Opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego zależy od różnicy oprocentowania, pozostałego okresu spłaty, salda zadłużenia oraz wszystkich opłat transakcyjnych.
Składniki kosztów refinansowania kredytu hipotecznego
Największym obciążeniem może być prowizja za wcześniejszą spłatę dotychczasowego kredytu.
Przy oprocentowaniu zmiennym bank może naliczać ją wyłącznie w określonym okresie od uruchomienia finansowania, jednak przy kredycie z okresowo stałą stopą trzeba sprawdzić zasady zapisane w umowie. Ważna jest także opłata za wcześniejszą spłatę części kapitału, jeśli refinansowanie nie obejmuje całego zadłużenia. Do kosztów nowego kredytu należy doliczyć:
- prowizję banku za udzielenie lub refinansowanie kredytu,
- wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę,
- opłaty sądowe za wpis i wykreślenie hipoteki w księdze wieczystej,
- koszt ubezpieczeń, produktów dodatkowych albo obowiązkowego konta.
Niektóre banki oferują prowizję zerową, ale rekompensują ją wyższą marżą, płatnymi usługami lub mniej korzystnymi warunkami wcześniejszej spłaty.
Rzeczywisty koszt refinansowania obejmuje opłaty jednorazowe, lecz także całkowity koszt nowego kredytu w analizowanym okresie.
| Składnik | Charakter kosztu | Moment zapłaty | Wpływ na opłacalność |
|---|---|---|---|
| Prowizja bankowa | Jednorazowy | Uruchomienie kredytu | Wysoki przy małej oszczędności |
| Wycena nieruchomości | Jednorazowy | Przed decyzją kredytową | Umiarkowany |
| Opłaty sądowe | Jednorazowy | Po zawarciu umowy | Niski |
| Ubezpieczenia i dodatki | Stały lub okresowy | Przez czas trwania umowy | Może być wysoki |
Podstawowy próg rentowności oblicza się, dzieląc wszystkie koszty operacji przez miesięczną oszczędność na racie. Jeżeli refinansowanie kosztuje 12 000 zł, a rata spada o 600 zł, zwrot nastąpi po 20 miesiącach.
Analizę należy skorygować o zmianę okresu spłaty, całkowite odsetki, prowizję za wcześniejsze zamknięcie oraz ewentualną utratę preferencyjnych warunków. Prudencjalnie trzeba porównać także saldo kapitału po kilku latach, a nie wyłącznie wysokość miesięcznej raty. Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku oznacza zazwyczaj wcześniejsze zamknięcie dotychczasowego zobowiązania. Z tego powodu trzeba sprawdzić warunki nowej umowy, lecz także opłaty naliczane przez obecnego kredytodawcę. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przy refinansowaniu może wiązać się z prowizją, ale nie jest ona automatyczna. Decydujące znaczenie ma rodzaj oprocentowania oraz treść umowy.
Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę, jeżeli przewiduje ją kontrakt. Co do zasady dotyczy to spłaty dokonanej w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy.
Opłata nie może jednak przekraczać określonych ustawowo limitów, między innymi odsetek należnych za rok oraz bezpośrednich kosztów kredytodawcy związanych z wcześniejszym rozliczeniem.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przy refinansowaniu
Przy oprocentowaniu stałym albo okresowo stałym rekompensata może obowiązywać w czasie trwania stałego okresu oprocentowania. Jej wysokość powinna wynikać z umowy i nie może przewyższać bezpośredniej straty poniesionej przez bank.
Kiedy bank może pobrać opłatę za zamknięcie starego kredytu?
Bank powinien przedstawić konsumentowi informację o kosztach wcześniejszej spłaty oraz wydać zaświadczenie z aktualnym saldem zadłużenia. Dokument ten jest potrzebny nowemu bankowi do przygotowania refinansowania.
Należy porównać kwotę rekompensaty z oszczędnością wynikającą z niższego oprocentowania, mniejszej raty lub skrócenia okresu kredytowania.
Osobną kategorię stanowią koszty nowego finansowania. Bank refinansujący może naliczyć prowizję za udzielenie kredytu, opłatę za wycenę nieruchomości, koszty ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie pomostowe albo opłaty administracyjne.
Nie są one prowizją za wcześniejsze zamknięcie poprzedniej umowy, lecz wpływają na opłacalność całej operacji. Przy kredytach zawartych przed zmianami przepisów ważne jest dokładne przeanalizowanie umowy i tabeli opłat. W razie sporu można zażądać szczegółowego wyliczenia rekompensaty. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przy refinansowaniu wymaga więc rozdzielenia kosztu wyjścia ze starej umowy od kosztów uruchomienia nowej.
